경매시 전세금과 국세의 우선순위는

 

가령 예를 들어보면 기존에 집주인이 세금을 체납하고 있는데 그 후에 임대차나 전세계약이 체결될 경우 국세와 전세금 사이의 경매시 우선적을 누가 돈을 먼저 받을까요? 전세계약이후에 집주인이 국세를 체납한 경우라면?  이것이 국세와 전세금의 우선순위 문제입니다.


국세는 일반채권보다 우선적으로 변제될 수 있는 국세우선권을 가지고 있습니다. 국세우선권이란 국세를 체납한 납세자의 재산을 압류하여 매각하고, 그 매각대금으로 국세와 일반채권을 변제하는 경우, 국세가 다른 일반채권에 앞서 우선적으로 변제받을 수 있는 것을 말합니다.

그러나 국세의 우선권을 예외 없이 인정하게 된다면, 국세를 예측하지 못한 일반채권자 등에게 예측하지 못한 손해를 줄 수 있으므로 아래 일정한 채권에 대해서는 국세우선권을 제한하고 있습니다. 국세우선권을 제한한다는 것은 '국세우선권' 원칙의 예외사항으로, 국세보다 우선하여 변제될 수 있는 경우를 말합니다.아래 일정한 비용 및 채권에 대해서는 국세보다 우선하여 변제될 수 있습니다.여러가지 우선채권중에서 부동산 임대 관련 채권만 언급하겠습니다.

 

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-소액임차보증금: 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법이 적용되는 임대차관계에 있는 주택 또는 건물을 매각할 때 그 매각금액 중에서 임대차보증금 중 일정 금액을 우선 변제합니다.

-법정기일 전에 설정된 피담보채권 등도 국세우선권에 제한을 받지 않습니다. 법정기일 전의 날짜로 전세권·저당권을 설정했거나 확정일자를 갖췄을 때, 그 재산을 매각하여 생긴 매각대금 중에서 '전세권', '피담보채권(저당권에 의하여 담보된 채권)', '확정일자를 갖춘 임대차계약서상 보증금'은 우선 변제합니다.


그러면 법정기일이라는게 무엇일까요?

따라서 국세우선권을 고려할 때, 위와 같은 일정한 비용 및 채권에 대해 우선적으로 변제될 수 있는 점을 알고 있으면 좋습니다.