부동산 갭투자란 무엇이며 어떤 위험요소가 있나?

 

 

갭투자는 전세를 끼고 집을 사는 것을 말합니다. 가령 예를 들어보면 5억짜리 집인데 현재 4억의 전세가 있어서 그 집을 매매를 하면서 기존 전세를 인수하면서 1억원만 집주인에게 지급하고 그 집의 소유권을 취득하는 겁니다. 새로 집을 사는 사람 입장에서는 전세는 계속 놔두고, 전세기간이 지나면 다른 세입자를 받으면 되니 1억원만 있으면 그 집을 살 수가 있게 되는 겁니다. 

 

그러면 왜 이런 투자를 할까요? 시세차익을 얻기 위함이죠. 위의 예에서 5억짜리 집이 6억원으로 시세가 오르면 집을 산 사람은 1억원의 자금으로 1억원을 벌게 되는 겁니다. 이런 이유로 우리 사회에서는 그동안 갭투자가 성행한 이유입니다. 몇 천채를 가지고 있는 사람도 뉴스에 나오던데..이런 대박을 노린 것이라고 보면 됩니다.

일단 대한민국에는 다른 나라에 없는 전세권이라는 제도가 있고, 무엇보다 땅은 좁고 인구가 많으니 집의 수요는 늘 넘쳐났기 때문입니다. 수 십년동안 부동산 불패라는 신화가 엄연한 현실이었으니깐요..

 

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그리고 갭투자는 "전세가율"이 높은 집을 선택을 합니다. 전세가율이란 매매가 대비 전세가가 높은 집을 말합니다. 대개 갭투자꾼들은 전세가율이 8~90%되는 집을 선호를 합니다.또 전세수요가 많은 곳을 선택을 해야 기존 전세사는 사람이 기간이 지나면 바로 새로운 전세를 원하는 사람을 찾을 수가 있겠죠

 

2.갭투자의 위험요소는?

 

첫째. 전세수요가 많아야 합니다. 전세기간이 지나면 바로 새로운 세입자를 받아야 기존 세입자의 전세금을 반환해줄 수 있습니다. 그게 안되면 집을 산 갭투자자는 은행대출을 받아야하고 비싼이자를 물어내야 합니다.

둘째. 갭투자는 투자입니다. 적은 돈으로 집을 매수를 하고 집값이 오르면 팔아야 이득을 남길 수 있습니다. 그런데 집값이 오히려 하락하면 고스란히 손해를 보게 됩니다. 매수한 집값이 미래에 오를지에 대한 부동산 지식과 경제지식을 갖추고 있어야 손해를 보지 않습니다. 그런데 대한민국의 집값은 장기적으로는 꾸준히 상승해서 그동안 갭투자가 성행한듯 싶습니다.

셋째.갭투자는 금리에 주목해야 합니다. 금리가 오르면 이자가 비싸지기 때문에 돈이 잘 안돌게 됩니다. 기존 대출이 있는 집주인은 이자 부담이 올라가고, 새로운 전세를 올 사람도 대출과 이자가 버겁기 때문에 새롭게 전세를 받기도 힘들어 지게 됩니다. 경제가 불황이면 정부는 금리를 내려서 많은 돈이 돌게 만들고, 돈이 너무 많이 풀어서 인플레가 생기면 정부는 금리를 올려서 인플레를 잡게 됩니다. 그래서 대개 금리를 내리면 집값이 상승하고, 금리를 올리면 집값이 하락하게 됩니다. 이 정도 기본적인 경제원리는 숙지 해두는게 맞을 것 같습니다.