전세사기방지와 부동산 매매시 등기부등본 보는법, 임차권 등기명령과 공신력

그동안 금리인하로 풀린돈이 엄청나게 부동산가격을 폭등시켰습니다. 그런데 필연적으로 인플레이션이 유발될 수 밖에 없었고 , 그런 상황을 타개하기 위해서 정부에서는 금리인상을 단행하고 있습니다. 그러면 부동산이나 주식 같은 자산시장의 버블이 꺼지면서 가격이 하락하게 됩니다. 부동산가격의 하락은 깡통전세, 역전세난을 일으킬 수 밖에 없습니다. 그래서 오늘은 부동산 전세거래나 매매시에 필수적으로 알아두어야할 등기부 등본을 보는 법을 알려드리겠습니다. 부동산 거래는 주식과는 다르게 누구나다 한두번은 경험해야 하니 반드시 숙지해야 엄청난 불이익을 줄 일 수 있습니다.

 

1. 등기부 등본이란 무엇인가?

등기부 등본은 사람으로 치면 이력서와 비슷하다고 보면 됩니다. 등기부 등본에는 부동산의 소재지, 소유권, 기타 저당권등  부동산에 관한 권리와 의무내용을 기술해 놓은 문서라고 보면 됩니다. 등기부열람과 발급은 인터넷 등기소 검색해서 그곳에서 열람은 700원 발급은 1000원이하의 수수료로 가능합니다. 

 

2.등기부 등본의 종류

등기부 등본은 토지,건물,집합건물에 대한 등기부로 구분됩니다. 그러면 우리가 주로 하는 거래에서는 어떤 등기부를 확인을 해야 할까요? 일단 단독건물이라면 토지등기부와 건물등기부를 확인해야 합니다. 하지만 아파트나 오피스텔 같은 공동주택은 토지 등기부를 확인할 필요가 없고 집합건물 등기부 등본만 확인하면 됩니다.

 

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3.등기부 등본의 구성

등기부 등본의 위의 그림처럼 표제부,갑구,을구로 나누어져 있습니다. 표제부는 부동산의 지번,면적등이 나와 있고 갑구에는 그 부동산의 소유권에 관한내용이 적혀 있습니다. 을구에는 이 부동산을 담보로 돈을 얼마를 빌렸는지 소유권이외의 권리가 나와 있습니다. 

 

4.등기부 등본에서 무엇을 확인해야 하나?

 

-열람일시

먼저 이 등기부가 언제 발급과 열람한 등기부인지를 확인해야 합니다. 가령 예를 들어봅시다. 일주일전의 등기가 오늘의 권리관계는 다를 수 있습니다. 일주일전에 멀쩡했으나 이틀전에 이 부동산을 담보로 집주인이 은행에서 돈을 대출 받을 경우에 일주일전의 등기부를 보여주면 담보 내용이 적혀 있지 않게 됩니다. 등기부에 대해서 잘 모르는 사람에게 사기치기 딱 좋은 수법이네요..요즘 공인중개사도 사기꾼과 공범으로 같이 사기 치는 세상이니 어렵지 않은 등기부등본 보는법 반드시 숙지해두시길 바랍니다.

 

-표제부

표제부는 부동산의 지번, 건물명칭, 건물구조가 나와 있습니다. 그러면 무엇을 확인해야 할까요? 전세계약이나 부동산매매계약을 하는 부동산과 등기부상의 건물과 동일한지를 확인해야 합니다. 특히 소재지번과 몇동 몇호 까지 확인해야 합니다. 다른 깨끗한 다른 동, 다른 호실 부동산 등기부  보여주면서 충분히 사기칠 가능성이 있습니다. 

 

 

-갑구

갑구는 소유권에 관한 권리관계를 적는 곳입니다. 그러면 무엇을 확인해야 할까요? 지금 내가 적는 부동산거래 계약서상의 소유자와 등기부상 소유자가 맞는지 확인해야 합니다. 그리고 지금 계약서에 싸인하는 상대방이 진짜 소유자가 맞는지 주민증 확인해야 합니다. 돈입금 할때에도 등기부를 한번 더 확인하는 것도 나쁠것 없습니다. 등기부 확인해보는데 인터넷 등기소에서 1000원이면 됩니다. 계약하고 잔금 치를 동안 사기꾼이라면 뭔짓을 할지 모르기 때문입니다. 

 

첫번째칸인 등기목적란에 가압류, 압류, 가등기, 가처분이런 단어가 보인다면 거래를 하지 않는것이 신상에 이롭습니다. 뭔가 골치아픈 사건에 연루된 부동산이라는 증거입니다. 이런 부동산  거래해서 잔금까지 치르면 먼저 가압류등을 한 채권자가 경매대금 먼저 가져가서 잔금 날릴 수 있습니다. 

 

-을구

을구는 소유권이외의 권리관계에 대해서 적어놓은 곳입니다. 특히 유의할 것은 근저당권 설정입니다. 근저당권이 설정되었다는 말은 기존에 집주인이 대출을 받아서 이 부동산을 담보로 했다는 말입니다. 채권 최고액을 봐야 하는데 관행상 근저당권 설정 채권 최고액은 빌린돈의 120%해두는게 관례입니다. 집값의 70%이상 근저당이 설정되어 있으면 거래를 하지 않는 것이 상책입니다. 집주인이 대출을 못갚으면 이 부동산을 경매에 붙이고 위의 근저당설정된 돈 다 지급하고 나머지 돈으로 전세금을 지급해준다는 말입니다.. 먼저 가져가고 남는게 없으면 십원땡전한푼 못받습니다.

 

그리고 주의할점은 임차권등기입니다. 임차권등기명령은 집주인이 전세기간이 지났는데 전세금을 돌려주지 않을때 하는 등기 입니다. 집주인이 돈이 없거나, 갭투자해서 돈이 쪼들리거나 , 전세금을 소비를 했거나 등의 이유로 전세금을 제대 돌려주지 못했을때 하는 등기입니다. 이런 신용없는 집주인은 나중에 골치 아프게 합니다. 거래를 안하는게 상책입니다.

 

 

5.등기의 공신력에 대해서

대한민국 등기부는 공신력이 없습니다. 이말은 무슨말이냐 하면 등기부를 믿고 거래했다가 사기를 당해도 등기소에서 책임을 지지 않는다는 말입니다. 그러면 위조한 등기부를  믿고 거래한 선량한 시민은 어찌해야 할까요? 등기소에 손해배상을 청구할수는 없고 거래한 상대방에게 각자 알아서 돈을 받아가라는 겁니다. 그래도 안되면 개인적으로 소송을 통해서 하든지 ...그런데 현실적으로 소송에서 이긴다고 하더라도 사기꾼의 재산이 남아있을리가 만무하지요..

 

형식적 심사만 하기 때문에 등기소는 등기서류만 제대로 가져오면 무조건 등기를 해준다는 겁니다. 그 서류를 위조 여부는 판단하지 않는다는 거죠..공신력을 인정할려고 여건을 만들려면  접수되는 수많은 등기신청을 전부 공무원들 출동해서 직권 조사하면 인력이 엄청 많이 필요할꺼고, 등기비용도 지금보다 몇 배 더 내야 할것이고, 그리고 무엇보다 등기하는데 시간이 너무 많이 소요될거라는 단점이 있기는 합니다. 공신력의 인정여부에 따라서 각각 장,단점이 있네요..외국사례를 참고해서 공신력을 인정하는 방향으로 가야하지 않겠나 라는 생각이 듭니다. 공신력이 인정되지 않는다 하더라도 부동산 거래시 등기부열람은 필수로 해야 합니다. 작정하고 사기 치지 않는다면 대부분의 부동산 권리관계는 등기부에서 확인 가능하니깐요